小产权房如何判断

1.可从土地性质、产权证书、销售主体三方面判断小产权房。小产权房土地一般是集体土地，未经国家征地转为国有；无国家房管部门的不动产权证书，仅有乡（镇）政府或村委会的权属证明；多由村集体组织或开发商联合建设销售，销售主体不规范且手续不完备。
2.解决措施和建议：
购房者买房前仔细核实土地性质，可到相关部门查询。
查看产权证书，确保是国家颁发的不动产权证书。
考察销售主体，选择有资质、受监管的正规房地产开发企业，避免购买小产权房带来的风险。
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法律分析：
（1）土地性质是判断小产权房的重要依据。小产权房一般建于集体土地，像农村宅基地、集体建设用地，未经过国家征地转为国有土地这一程序，而正规商品房用地是国有出让土地。
（2）产权证书也是关键。小产权房没有国家房管部门颁发的不动产权证书，只有乡（镇）政府或村委会颁发的权属证明，这类证明的效力和流通性比国家证书差很多。
（3）销售主体方面，小产权房多由村集体组织或与开发商联合建设销售，不像正规房地产开发企业那样受严格监管。若购房时发现销售主体不规范且手续不完备，很可能就是小产权房。

提醒：购买小产权房存在诸多风险，如产权不明确、交易受限等。不同情况对应解决方案不同，建议咨询以进一步分析。
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（一）确认土地性质
查看房屋所在土地是否为集体土地，像农村宅基地、集体建设用地这类，并且要确认其未经过国家征地程序转为国有土地，而正规商品房用地是国有出让土地。

（二）检查产权证书
看是否有国家房管部门颁发的不动产权证书，若只有乡（镇）政府或村委会颁发的权属证明，那大概率是小产权房，且这种证书效力和流通性远不如国家颁发的。

（三）核查销售主体
了解房屋是由谁建设和销售的，小产权房多由村集体组织或开发商联合建设销售，若销售主体不规范、无完备销售手续，很可能是小产权房。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。这表明宅基地等集体土地的使用和转让有严格规定，小产权房在集体土地上建设未依规转变土地性质，存在合法性问题。
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判断小产权房有三个方法：
一是看土地性质。小产权房一般建在集体土地上，像农村宅基地、集体建设用地，没经过国家征地变为国有土地，正规商品房用地则是国有出让土地。
二是看产权证书。小产权房没有国家房管部门发的不动产权证书，只有乡镇政府或村委会的权属证明，效力和流通性差。
三是查销售主体。小产权房多由村集体或开发商联合建设销售，不像正规房企受严格监管。销售主体不规范、手续不全的，很可能是小产权房。
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结论：
判断小产权房可从土地性质、产权证书、销售主体三方面入手。

法律解析：
从法律层面来看，土地性质方面，《民法典》等相关法律规定，集体土地与国有出让土地性质不同。小产权房建在集体土地上，未经过国家征地程序转为国有土地，这使得其在土地权益上与正规商品房有本质区别。产权证书上，国家房管部门颁发的不动产权证书是房屋合法产权的有力证明，而小产权房仅有乡（镇）政府或村委会颁发的权属证明，其在法律上的效力和流通性都大打折扣。销售主体上，正规房地产开发企业开发销售受严格监管，而小产权房多由村集体组织或开发商联合建设销售，缺乏这种严格监管。所以，通过这三个方面能有效判断小产权房。如果您在判断小产权房方面还有疑问，或者遇到相关法律问题，欢迎向我或其他专业法律人士咨询。